Nullité du mandat exclusif et actions du mandataire – Me Cyril Sabatié

Notre expert juridique, Mr Cyril Sabatié, revient sur la jurisprudence ayant récemment conduit à la nullité d'un mandat exclusif. 

Depuis la loi dite Alur du 24 mars 2014, l'article 6-l alinéa 6 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 dispose que lorsqu'un mandat comporte une clause d'exclusivité, "il précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour éxécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandat des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties."

La loi ne fixe pas de sanction expresse en cas de non-respect de cette obligation. C’est donc la jurisprudence, et plus particulièrement la Cour de cassation, qui s’en charge dans un arrêt du 9 septembre 2020 n°19-17925.

Dans une affaire, jugée dans un premier temps par la cour d’appel de Lyon, l’agence immobilière (d’un grand réseau) a assigné en dommages-intérêts sa mandante venderesse qui a empêché la réalisation de la vente objet d’une promesse.

Pour se défendre, et échapper au règlement des honoraires de l’agence à titre indemnitaire, la propriétaire s’est prévalue de la nullité du mandat.

Dans cet arrêt la Cour de cassationretient la nullité de ce mandat fondée sur le non-respect de l’article 6-I alinéa 6 de la loi du 2 janvier 1970 précité.

Pour les magistrats, le mandat de vente exclusif conclu entre l’agence et la propriétaire intitulé « mandat confiance » indiquait en son paragraphe Engagements et pouvoirs du mandataire, que « le Mandataire s’engage pendant la durée de l’exclusivité à mettre en œuvre les engagements de la Garantie d’Action attachée au présent mandat confiance ».

Or, l’agence produisait seulement un exemplaire vierge de l’imprimé intitulé « GARANTIE D’ACTION » qui liste les actions auxquelles elle s’engageait en cas de mandat exclusif de vente, mais elle ne démontrait cependant nullement avoir remis un tel exemplaire à sa mandante lors de la conclusion du mandat exclusif.  Sans doute ce document aurait-il dû à minima être paraphé de la mandante.

Pour les magistrats la propriétaire n’a donc pas été informée des actions auxquelles s’est engagé l’agent immobilier aux termes du mandat exclusif qui doit en conséquence être considéré comme nul en application des dispositions de l’article 6-I alinéa 6 de la loi du 2 janvier 1970 précité.

La Haute Cour, pour rejeter la demande indemnitaire de l’agence, prend ici la peine de rappeler que l’agent immobilier dont le mandat est nul ne peut percevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération au titre de ses activités de recherche, démarche, publicité ou entremise.

Ce motif de nullité nous semble toutefois bien sévère en l’espèce, surtout dans une affaire où l’agence avait trouvé un acquéreur et donc la question de la mention dans le mandat des actions mises en œuvre importait finalement peu.