De l’importance des termes du mandat de l’intermédiaire immobilier par Me Sabatié

Un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 3 mai 2018 n°17-10989 est l’occasion de rappeler aux professionnels de l’immobilier l’importance des stipulations des mandats qu’ils détiennent. En effet dans cette décision les magistrats du Quai de l’Horloge ont rejeté la demande de rémunération et indemnitaire d’un agent immobilier pourtant titulaire d’un mandat de recherche pour l’achat de plusieurs biens immobiliers.
Dans cette espèce l’agent immobilier s’était vu confier, par un marchand de biens (et pour toute société détenue partiellement ou intégralement par lui), un mandat de recherche sans exclusivité. Ce mandat portait sur des appartements ou immeubles situés dans un périmètre défini, pour une valeur en principal de 200 000 à 10 000 000 euros. La rémunération de ce professionnel immobilier était expressément fixée à 6 % du prix de vente.
Ce mandat précisait en outre que trois immeubles complets avaient d’ores et déjà été présentés au marchand de bien, pour un prix global de 8 230 000 euros. Par la suite l’agent immobilier apprend que l’un des immeubles présenté avait été acquis sans son concours par une société détenue par le marchand de biens (qui en était également gérant).
L’agent immobilier a donc assigné la société acquéreur et son mandant (le marchand de biens) en paiement de la somme de 121 276,60 euros correspondant à 6 % du prix de vente de l’immeuble en question, en paiement de ses honoraires et, subsidiairement, à titre d’indemnisation pour manquement à l’obligation de loyauté.

L’agent immobilier est pourtant purement et simplement débouté de ses demandes !

Pour la Haute Cour, confirmant la cour d’appel de Colmar, l’agent immobilier ne démontrait pas avoir accompli les diligences qui auraient permis la conclusion de la vente d’un seul des immeubles présentés dans le mandat. L’agent immobilier n’avait pas fait visiter les biens ni préparé un dossier de présentation, il s’était contenté d’adresser un courriel proposant la vente globale des 3 immeubles en question.
En outre les termes du mandat ne permettaient pas à l’agent immobilier de percevoir une rémunération pour la vente d’un seul des biens recherchés, car selon les magistrats les biens avaient été proposés au mandant pour un prix global et qu’aucun prix n’avait été individualisé pour chacun des immeubles.

Deux enseignements majeurs sont à tirer de ce nouvel arrêt :

– La simple présentation d’un bien immobilier ne suffit pas toujours à caractériser la notion d’entremise et de négociation permettant de justifier un droit à rémunération au sens de la loi Hoguet.

– Le mandat doit être rédigé en des termes suffisamment précis pour éviter au mandant de refuser de payer les honoraires stipulés. Ainsi par exemple l’achat d’un immeuble n’est pas la même chose que l’achat de parts de SCI détenant l’immeuble. A bon entendeur…

Me Cyril SABATIE
Avocat à la Cour – Spécialiste en droit immobilier
LBVS AVOCATS