De l’importance des conditions stipulées dans la promesse synallagmatique* : Double illustration par Maître Cyril Sabatié

Le Code civil comporte deux dispositions bien connues des professionnels de l’immobilier, mais qui suscitent pourtant régulièrement du contentieux à l’occasion des offres de vente et surtout des promesses synallagmatiques.
Au premier chef, l’article 1583 du Code civil dispose que la vente est « parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». L’article 1589 du même Code dispose quant à lui que « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Les principes ainsi exposés paraissent simples et le caractère consensuel de la vente immobilière en France, un jeu d’enfants… Citons cependant ici deux arrêts récents permettant d’illustrer l’importance de la rédaction des promesses (compromis) par l’agent immobilier et à tout le moins le contrôle qu’il doit opérer sur celles dressées le cas échéant par le notaire.

Dans un premier arrêt du 19 janvier 2017 (n°15-28791), la Cour de cassation vient à nouveau de rappeler l’importance de la notion de « chose » sur laquelle les parties se sont entendues à l’occasion de la signature de leur engagement contractuel (promesse synallagmatique en l’espèce).
En l’occurrence les parties s’étaient entendues sur la vente d’un lot de copropriété et la scission de cette dernière. L’acquéreur soutenait que la scission de la copropriété était pour lui une condition essentielle de la vente projetée, tandis que le vendeur prétendait que la scission devant intervenir a posteriori il ne pouvait s’agir d’une condition suspensive de l’acquisition du lot en question.
Dans une interprétation qui lui est souveraine, la cour d’appel de Lyon devait considérer la scission de la copropriété comme une condition déterminant du compromis de vente et que la scission n’étant pas intervenue, il n’y avait pas eu accord sur la chose au sens de l’article 1589 du Code civil et donc que la promesse de vente ne valait pas vente. Cette position est confirmée par la Cour de cassation qui s’en remet à l’appréciation des juges lyonnais.
Cette question, si elle avait été précisément rédigée au stade de la promesse n’aurait sans doute pas donné lieu à ce contentieux.

Il n’est pas inutile de stipuler une condition particulière ou suspensive dans le compromis et au besoin de prévoir qu’elle constitue (ou non) une condition essentielle et déterminante du consentement des parties à la vente.

Citons ici un autre exemple jugé par la Haute Juridiction. Ainsi, la Cour de cassation dans un arrêt de censure du 9 mars 2017 (n°15-26182) a jugé que lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque. Pour la Cour la sanction est alors indiscutable.
Ainsi, peu importe que le vendeur n’ait pas mis en demeure les acquéreurs de justifier de l’accomplissement des conditions suspensives au préalable. La date butoir stipulée extinctive est arrivée à son terme, le couperet tombe !
Ainsi, l’agent immobilier préférera parfois stipuler une date butoir pour la réalisation des conditions suspensives, sans toutefois que celle-ci soit extinctive ou rende caduque la promesse ; sauf s’il s’agit d’une exigence particulière du vendeur.
Il lui préférera une date à partir de laquelle le vendeur pourra mettre en demeure l’acheteur pour conduire à une déchéance de son droit d’acquérir, plutôt qu’une caducité automatique et irrévocable.
* La promesse synallagmatique est usuellement appelée compromis dans le jargon des professionnels de l’immobilier.