Durée de validité des anciens DPE - par Mr Cyril SABATIE

Qu’en est-il des DPE réalisés avant le 1er janvier 2013 ?

Le décret n°2020-1610 du 17 décembre 2020 relatif à la durée de validité des diagnostics de performance énergétique réglemente la durée de validité du DPE. Il prévoit une durée de validité générale de dix ans (article D.134-4-2 devenu D.126-19 du CCH depuis le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021).

Des dispositions particulières sont introduites pour réduire la durée de validité des diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021, date d’entrée en vigueur de l’opposabilité des nouveaux DPE. 

– De manière dérogatoire, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.

– Les DPE dressés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont quant à eux valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Le décret ne prévoit toutefois rien en ce qui concerne les DPE réalisés avant le 1er janvier 2013 et dont la validité de 10 ans n’est pas remise en question dans ce texte.

Certains auteurs considèrent qu’une lecture a contrario du décret conduit à considérer que ces DPE sont nécessairement caducs.

D’aucuns pensent au contraire que les DPE réalisés jusqu’au 31 décembre 2012 ne sont pas concernés par le décret et demeurent toujours en vigueur pour une durée de 10 ans. Avec cette analyse un DPE dressé le 30 juin 2012 serait valable jusqu’au 30 juin 2022. Dès lors, un DPE du 31 décembre 2015 aurait une durée de validité de 7 ans tandis qu’un DPE du 31 décembre 2012 une durée de 10 ans…

La question reste entière. Nous penchons toutefois pour la première analyse et la caducité des DPE antérieurs au 1er janvier 2013. Si cette analyse est confirmée en jurisprudence, ou dans une prochaine réponse ministérielle, depuis le 1er juillet 2021 ces DPE dressés avant le 1er décembre 2013 ne peuvent donc plus être utilisés ni dans les annonces immobilières, ni à l’occasion des transactions et locations.

En effet, il ne peut être concevable intellectuellement que le législateur ait souhaité que les DPE plus anciens aient une durée de validité supérieure à ceux visés dans le décret du 17 décembre 2020, d’autant plus quand ils auront été dressés avec la méthode sur factures (pour les logements collectifs avant 1949) abandonnée depuis avec la méthode 3CL.

L’enjeu est de taille dans la mesure où ces anciens DPE donnent souvent des étiquettes énergétiques bien plus favorables que les nouveaux, notamment en ce qui concerne les plus petits logements.

Rappelons quoi qu’il en soit que les DPE réalisés avant l’entrée en vigueur de la réforme, soit avant le 1er juillet 2021, n’ont pas un caractère opposable. Pour les nouveaux DPE, en cas d’erreur de classification ou d’inexactitude, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui en subi un préjudice.

Ecrit par Me Cyril SABATIE – Avocat spécialiste en droit immobilier