Vous pouvez aussi consulter
Actualité
La Boîte Immo
Me Sabatié vous livre ici une synthèse des dernières jurisprudences parues en matière de transaction immobilière.
Au programme : violation d’un pacte de préférence, chauffage, zone inondable…
Connivence entre acquéreur et notaire & nullité de la vente
Dans le cadre d’une vente en viager, la Cour de cassation juge dans un arrêt du 29 mars 2018 n°17-13641 que le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour vice du consentement doit être fixé à la date à laquelle la venderesse a découvert la connivence frauduleuse entre la débirentière et le notaire (son concubin). La cour d’appel a pu juger souverainement que la venderesse avait été privée du devoir de conseil et de mise en garde incombant à un notaire impartial et objectif. Selon la cour, notaire et acquéreur avaient mis à profit son état de faiblesse et l’altération de ses facultés mentales afin de lui faire conclure un contrat de vente à un prix dérisoire, avec des clauses déséquilibrées et sans cause pour la spolier de son bien. La vente est annulée et l’acquéreur et le notaire sont condamnés au paiement de dommages-intérêts.
Violation d’un pacte de préférence & annulation de la vente
La Cour de cassation juge dans un arrêt du 28 février 2018 n°17-11111 que le bénéficiaire d’un pacte de préférence n’est en droit d’exiger l’annulation de la vente consentie à un tiers en méconnaissance de ses droits que s’il est en mesure d’établir la connaissance par ce tiers de l’existence du pacte (à la différence d’un droit de préemption).
L’action en bornage d’une propriété est un acte d’administration
Dans un arrêt du 12 avril 2018 n°16-24556 la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que l’action en bornage est un acte d’administration au sens de l’article 815-3 du Code civil. Ainsi, lorsque des propriétaires indivis souhaitent mener une action en bornage, celle-ci nécessite le consentement des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.
Vice caché et obligation des acquéreurs
Régulièrement en matière de vente immobilière il est fait rappel de l’obligation de renseignement et de vigilance de l’acquéreur. La Cour de cassation dans un arrêt du 15 mai 2018 n° 16-23953 a toutefois pu juger de manière cohérente qu’il ne pouvait être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit (fuyard) de la maison à l’aide d’une échelle ! Elle précise également que quand bien même cette visite aurait eu lieu, elle ne leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres affectant la toiture et son caractère non conforme, de nature à compromettre sa solidité.
Obligation de délivrance et chauffage hors service
La Cour de cassation dans un arrêt du 28 février 2018 n°16-27650 juge que pour la vente d’une maison d’habitation, le système de chauffage dont elle doit être pourvue constitue un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue. En l’absence d’un tel système, ou le fait que celui-ci soit hors d’état de fonctionner, constitue un manquement à l’obligation de délivrance des vendeurs (lors de l’entrée dans les lieux des acheteurs l’installation de chauffage était hors service, les radiateurs ayant éclaté sous l’effet du gel).
Zone inondable et responsabilité du notaire ou de l’intermédiaire
La Cour de cassation dans un arrêt de censure du 14 février 2018 n°16-27263 a retenu la responsabilité d’un notaire au titre de son devoir de conseil et d’information au motif que la commande d’une note de renseignements d’urbanisme ne le dispensait pas de son obligation de s’informer sur l’existence d’un arrêté préfectoral publié, relatif à un plan de prévention des risques d’inondation. Cette décision doit retenir également l’attention des intermédiaires immobiliers à l’occasion des compromis qu’ils sont amenés à rédiger.
Notification du délai de rétractation par LRAR
La Cour de cassation dans un arrêt du 14 février 2018 n°17-10514 affirme, dans le cadre de l’article L.271-1 du CCH, que lorsque la lettre notifiant la promesse de vente à l’acheteur est retournée au notaire avec la mention non réclamée, ce dernier n’est pas tenu d’effectuer une nouvelle notification pour l’exercice du droit de rétractation. Cette décision est naturellement parfaitement transposable à l’agent immobilier.
Rescision pour lésion & expertise des 7/12ème
Dans un arrêt du 21 décembre 2017 n°16-25932 la Cour de cassation a eu l’occasion de valider les 3 méthodes d’évaluation utilisées par les experts pour déterminer la valeur d’un bien immobilier : l’évaluation par comparaison des prix de biens similaires, l’évaluation par capitalisation des revenus locatifs et l’évaluation par reconstitution du coût d’acquisition du terrain et du coût de construction.
