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Maître Cyril SABATIE – Avocat à la Cour – Ancien Directeur juridique de la FNAIM, nous livre une analyse sur la validité des mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d’une attestation aux pouvoirs limités.
Si l’agent immobilier doit disposer d’une carte professionnelle délivrée désormais par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI), ses préposés doivent également être habilités à exercer dans le cadre de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970.
En effet, l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet dispose que « toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie.
Ce texte ne prévoit toutefois pas quelle serait la validité d’un mandat dans lequel serait mentionné le nom d’un négociateur qui ne serait pas dûment habilité par le titulaire de la carte professionnelle ou qui ne serait pas titulaire de l’attestation professionnelle visée dans cet article 9. C’est à cette interrogation que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 3 novembre 2016 n°15-23234.
Selon l’arrêt attaqué, rendu par la cour d’appel de Lyon le 21 mai 2015, l’agent immobilier invoquait une violation de la clause d’exclusivité qui assortissait son mandat d’une durée irrévocable de trois mois, signé par son négociateur salarié.
L’agent immobilier avait introduit une action judiciaire et reprochait à ses mandants d’avoir négocié et conclu la vente de leur maison sans son concours pendant la période d’irrévocabilité de ce mandat. Il agissait ainsi en paiement de la clause pénale du mandat.
Pour échapper au règlement de cette clause pénale et pour ne pas régler le montant des honoraires de l’agence à titre indemnitaire, les vendeurs indélicats soutenaient notamment que le mandat qu’ils avaient confié était nul. En effet, parmi les arguments invoqués fallacieusement par les vendeurs, ceux-ci arguaient du défaut de capacité et de qualité du signataire du mandat, à savoir le négociateur salarié de l’agence.
La Cour de cassation particulièrement sensible, dans sa jurisprudence habituelle, aux règles de formation et au formalisme du mandat, retient en l’espèce la validité du mandat exclusif en question.
Dans cet arrêt la Haute Cour valide, à juste titre, ce mandat au visa des dispositions combinées des articles 4 de la loi Hoguet et 9 du décret de 1972 précité.
Pour la Cour de cassation « l’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, peut déléguer au négociateur salarié qu’il a habilité aux fins de négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, le pouvoir d’accepter et de signer le mandat ».
Dans cette espèce, le négociateur disposait d’une attestation mentionnant qu’il disposait du pouvoir de recevoir des fonds ainsi que l’engagement des parties ce qui lui permettait de signer les mandats pour le compte de l’agence.
A contrario, il faut déduire de cet arrêt que les mandats signés par des négociateurs ne disposant pas d’attestation professionnelle, ou d’une attestation aux pouvoirs limités, seraient susceptibles d’être annulés.
Cet arrêt est d’ailleurs à rapprocher d’une récente Réponse Ministérielle du 15 novembre 2016 (JO.AN page 9433 – IRC n°624 p. 23) qui vient illustrer et préciser en détail quels sont les préposés qui au titre de la loi Hoguet doivent disposer d’une habilitation pour « négocier, s’entremettre ou s’engager ».
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